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| Q.1 |
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土壌汚染の可能性のあるなしっていったい何を調べたらわかるの？ |
| A.1 |
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土壌汚染を発生させる土地利用として考えられるものは、工場、ガソリンスタンド、クリーニング屋、倉庫、資材置き場、軍関連の施設や射撃場、廃棄物処分場などが考えられます。調べたい対象地や周辺の土地にこれらの施設があったかないかを確認するためには、一般的に以下のような資料があります。 |
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| 資料 |
入手可能年代 |
入手先 |
| 空中写真 |
1945年頃〜 |
日本地図センター |
| 旧版地図 |
1920年代、1930年代〜 |
国土地理院 |
| 土地登記簿 |
閉鎖から50年間保管 |
各管轄登記所 |
| 建物登記簿 |
閉鎖から30年間保管 |
各管轄登記所 |
| 住宅地図 |
1970年代〜 （東京23区 1960年代〜） |
（株）ゼンリン、他 |
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また、行政によっては地域一帯で定期的に地下水中や土壌中の有害物質を測定していますので、それぞれの行政ウェブサイトで確認することが可能です。 |
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| Q.2 |
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土地の購入を考えているけど、資料等調査（Phase1）のスペックや費用は？ |
| A.2 |
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現在工場としての操業していないオフィスビルや住宅地で、わかる範囲で過去にも工場等の履歴がない場合は、一般的に収集できる資料のみで汚染のおそれを評価いたします。一方、現在も工場として操業している土地に関しては、土地利用上、土壌汚染を発生させる可能性があるため、ヒアリング調査や現地確認調査を実施します。また、油やダイオキシン等の評価も行う場合もあります。
費用は目的やケースによって異なり、資料だけで評価する簡易的な報告書で約10万円台から、大規模な工場や評価項目が多い場合は約50万円程度かかるものまであります。 |
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資料等調査（Phase
1） |
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| Q.3 |
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昔ここには工場があってドラム缶が放置されていた。汚染は大丈夫なの？ |
| A.3 |
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工場にドラム缶が存在したとしても、必ずしもその中に土壌や地下水を汚染する有害物質や油が入っているとは限りません。またドラム缶の保管状況によって汚染が生じる可能性も大きく変わってきます。屋根のない野外で雨曝しになっていたり、裸地やアスファルトの上にそのまま放置されたりしているような状態は要注意です。 |
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| Q.4 |
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農薬として扱われている物質ってなに？昔、畑とゴルフ場があったらしいけど農薬はどうなの？ |
| A.4 |
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土壌汚染対策法で規定されている全26物質のうち、農薬類と規定されているものは5物質（チウラム、シマジン、チオベンカルブ、有機リン、1,3-ジクロロプロペン）あります。一般的にはこれらすべての物質の半減期は、ほかの物質よりも著しく短く、約1年もすれば無害な状態に変化するといわれています。
よって、過去に農場やゴルフ場で農薬類が使用されていたとしても、その頃の農薬類の影響は小さい状態にあると推察されます。ただし、農薬類を大規模に製造・保管をしていた工場や倉庫が存在した場合や、漏洩事故等の履歴が明らかな場合には、農薬類についても要注意です。 |
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| Q.5 |
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購入予定物権の前にクリーニング屋さんがある。何か問題あるかな？ |
| A.5 |
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クリーニング屋さんで使われている化学物質で土壌や地下水を汚染する物質は、1950年代からドライクリーニングの有機塩素系溶剤として使われ始めたテトラクロロエチレンや1,1,1-トリクロロエタンなどがあげられます。これらの物質は重金属類と比べ土壌や地下水の浸透性が非常に高く、汚染が広範囲に広がりやすい特性をもっております。例え使用量が少量であったり、使用されていた場所がコンクリートで覆われていたとしても、長い間不適切に取扱われていた場合は、浸透して地下水を汚し、敷地外周辺へ汚染を拡散させる可能性が考えられます。なお、クリーニング屋さんでも、取次店等でその場でクリーニング作業をしていない店舗は問題ないでしょう。 |
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| Q.6 |
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私の家の隣にガソリンスタンドがある。何か問題あるかな？ |
| A.6 |
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ガソリンスタンドで扱われるガソリンには土壌汚染を引き起こす物質としてベンゼンと鉛が含まれている可能性があります。地中へのガソリン漏洩は、地下タンクや地下配管など、通常私達が目にできない部分で発生し、地下水の流れによってガソリンとそれに含まれる汚染物質も周辺へ拡散する可能性が考えられます。 |
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| Q.7 |
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土を掘るっていうけど、どんな方法で採取するの？ |
| A.7 |
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土をサンプリングする道具や機械は掘る深さや掘る場所の土の固さできまります。法律で定める表層土壌調査であれば地表面から50cmまでの深さしか掘りませんので、人力で掘るダブルスコップ（写真1）で十分土壌を採取することが可能です。さらに比較的土質の柔らかい地層で、掘る深さが15m程度までであれば、人が手に持てるバイクのエンジン程度の大きさであるSCSC（写真2）で土壌を採取することが可能です。掘る深度が15m以上であったり、比較的硬い土壌やコンクリートガラ等が混入する土壌では、キャタピラーのついた自走式のボーリングマシン（写真3）による掘削が必要となります。 |
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| 写真1 ダブルスコップ |
写真2 SCSC |
写真3 ジオプローブ |
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| Q.8 |
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指定基準に溶出量と含有量ってあるけど、どうちがうの？ |
| A.8 |
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法律で定める指定基準とは、長期間人が汚染物質を含む土壌や地下水を摂取して、健康へ影響がでるレベルを計算して設定されている基準です。汚染地下水を飲んだ場合に健康に与える影響（水にどれだけ溶けているか）を勘案して設定されているのが溶出量基準、汚染土壌を食べた場合に健康に与える影響（胃酸でどれだけ溶けるか）を勘案して設定されているのが含有量基準となります。
よって、例えば土壌溶出量基準のみが基準を超過し、土壌含有量基準では適合している場合は、直接汚染土壌を食べて健康を害するリスクよりも、地下水を飲んで健康を害するリスクに注意をはらわなければなりません。 |
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| Q.9 |
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土壌汚染対策法で100m2に1地点の調査頻度を定めているけど、本当に汚染は見つかるの？ |
| A.9 |
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すべての土壌にどれだけの汚染物質が含まれているかを正確に把握するための唯一の調査方法は、その土地に存在するすべての土壌を分析に供することです。しかし土壌調査のコストや時間、または土粒子が半無限に存在すること等を勘案すると、すべての土壌を調査分析することは現実的ではありません。
よって、土壌を一定頻度でサンプリング分析し、その結果を一定範囲全体の評価として類推する必要がでてきます。
法律で定める表層土壌調査において規定している土壌採取頻度は、汚染面積が100m2以上の汚染サイトが重金属等の汚染サイトで86％、揮発性有機化合物の汚染サイトで80％であるとのデータから、概ね100m2につき1点の密度で調査すれば土壌汚染の状況が把握できると考えられ設定されております。 |
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| Q.10 |
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表層50cmだけの土壌調査で汚染の有無が本当に把握できるの？ |
| A.10 |
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汚染物質が地表面から浸透した汚染であれば、表層部分を調べれば評価することができますが、法律が想定していない敷地外からのもらい汚染や埋設廃棄物に由来する汚染を調査する場合であれば、汚染物質が地表部にはなくとも深いところで存在する可能性がありますので、深い部分も調査する必要があるでしょう。 |
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| Q.11 |
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現行の条例や土壌汚染対策法施行前の土壌汚染調査結果があるけど、現行の法や条例に該当する場合これって有効なの？また法律と条例が同時に該当する場合どちらが優先されるの？ |
| A.11 |
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調査地点の密度や調査方法が大きく逸脱しておらず、かつその調査実施日以降において有害物質の取扱がなければ、例え法や条例施行前の調査結果でも有効になることがありえます。ただし、東京都公害防止条例等、現行法以前の調査規定では調査対象項目や分析方法等異なる事項が多いので、不十分な部分について再度調査する必要がでてくるケースが多いのが実情です。
また、土壌汚染対策法3条と東京都環境確保条例116条などが同時に適応されるサイトの場合では、その調査方法自体は土壌汚染対策法に則り、法を優先して行政機関に届出しながら協議するのが一般的です。ただし、法律の場合は有害物質使用特定施設を廃止した後に調査を実施する義務があるのに対し、条例上では廃止前に実施しなければなりません。この場合、管轄行政機関と調整することが必要です。 |
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| Q.12 |
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自主的に調査したら汚染が発見されてしまった…報告の義務はあるの？ |
| A.12 |
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土壌汚染対策法上は、ひとに対して健康への影響がでる土壌地下水汚染の調査対策を義務付けております。よって逆説的には仮に汚染が確認されたとしても、人の健康に影響を与えるような汚染でなければ、法律上は報告の義務がありません。ただしその判断は周辺の地下水飲用等の状況を慎重に見極める必要がありますし、法第4条のように調査命令が発出される可能性もあります。
一方、新潟県等一部の地方自治体土壌汚染関連の条例では、例え自主調査結果であれ、調査して汚染が確認された場合には届出を義務付けています。また条例という形ではなく、努力義務という形で報告を促している地方自治体もあります。 |
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土壌汚染対策法について |
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| Q.13 |
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土壌や地下水の基準ってなにを根拠に設定されているの？ |
| A.13 |
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地下水の環境基準は、地下水が飲用利用されることを前提として水質基準と同値が定められています。また、土壌は地下水を涵養（かんよう）する媒体であることから、土壌環境基準は溶出濃度で規定されており、この溶出濃度には、土壌を経た浸透水は希釈されることなく地下水に到達することを前提として、地下水環境基準と同値が適用されています。
飲料水の水質は、発ガン物質などの汚染物質ごとに個別に基準値が設定されています。たとえば体重60kgの成人が1日2Ｌの水を一生涯（70年間）飲み続けても、影響がない（10万人のうち1人に影響があるかもしれない）ような、安全側に立った濃度レベルが設定されています。 |
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| Q.14 |
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自然由来の基準超過って何？どんな場所で検出されやすいの？ |
| A.14 |
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元来自然界に広く存在する物質が、基準値を超過する濃度で存在する場合を指します。海域ではふっ素、ほう素は基準を超過して検出されやすく、また東京湾岸部などの浚渫土砂の埋立を行った埋立地では、鉛、砒素、ふっ素が基準を超過して検出されるケースが多くあります。
さらに、温泉などの鉱床地帯や鉱山地帯といった、元来多く分布する地域においては、同じように砒素や鉛などが基準超過を示すことがよく知られています。 |
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| Q.15 |
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地下水やそれに含まれる汚染物質ってどんな風に流れるの？ |
| A.15 |
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地下水は下水道のような大きなトンネルの中を流れているように思われるかもしれませんが、実際は砂と砂の間や岩石の割れ目などに含まれていて、少しずつ動いています。当然粘土のような水を通しにくい地層や逆に通しやすい砂礫層など、地質によって異なりますが、地下水の流速は非常に遅く、年速数cm
- 数百mの幅を持っているとされています。さらに汚染物質は地下水が流れていく間に土壌への吸着や、新鮮な水との希釈によって、濃度を低下させながら移動していきます。 |
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| Q.16 |
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見つかった汚染は全部取り除いたり浄化したりしないといけないの？ |
| A.16 |
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平成15年2月15日から施行された土壌汚染対策法では、土壌の特定有害物の汚染による人の健康被害を防止するため、必要な限度において汚染の除去や拡散防止等の必要な対策、すなわち「措置」を講ずることを求めています。
たとえば、土壌は水や大気に比べて移動性が低く、土壌中の有害物質も拡散・希釈されにくいため、汚染土壌から人への有害物質の暴露経路を遮断することにより、直ちに汚染土壌の浄化を図らなくとも、リスクを低減することが可能であると考えられます。そのため措置にはリスクを管理する手法と、そのリスクそのものをなくしてしまう手法に大別されます。したがって全てを浄化しなければならないということはありませんが、ケースによってその必要性は判断されます。 |
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対策（Phase
3） |
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| Q.17 |
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土を掘り出して浄化して埋め戻すらしいけど、汚染物質って残ってないの？ |
| A.17 |
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浄化した土壌を対象地に埋め戻す場合、土壌汚染対策法ではその品質管理を求めています。たとえばおおむね100m3ごとに5地点から100gずつ採取して均等に混合した試料を分析して、基準値に適合しているかを確認する方法がとられています。 |
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| Q.18 |
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隣で汚染した地下水を揚水しているらしいけど、地盤沈下大丈夫？ |
| A.18 |
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汚染地下水の処理として、これまで地下水揚水法は広く用いられてきました。この場合、当然少量の揚水では効果が低いのですが、かといって大量の揚水を行うと、やはり地盤沈下が懸念されます。したがって揚水する際には、適正な揚水量をもって行うことが必要であり、沈下しやすい地域によっては事前の設計に十分配慮する必要があります。 |
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| Q.19 |
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汚染土を掘削して処理する費用っていくらぐらい？どんな要素で費用って変わってくるの？ |
| A.19 |
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汚染土を処分するだけの単価は1ｔ当たり約1.5万〜10万円と幅があります。これは対象物質やその濃度により、処理方法が異なるためです。また掘削する深度や広さによっても、工事費が大きく変動します。さらに工事期間中の環境モニタリングや排水処理、さらには汚染土壌飛散防止用テントなどサイトによって必要な項目が異なります。つまり、サイトによってかかる費用が大きく異なりますので、専門家による設計が欠かせません。 |
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| Q.20 |
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浄化対策完了後のモニタリングってどうして必要なの？ |
| A.20 |
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法律では掘削除去が原位置浄化等を実施した後も一定期間のモニタリングを義務付けています。それは、浄化により一時的に基準に適合したとしても、掘削範囲の設定が不適切であったり、薬剤の添加等が不十分であったりした場合、再び溶出して基準を超過するリスクを勘案してのことです。そのため、一定の期間において、その効果が持続していることを確認することを目的として、モニタリングは必要とされています。 |
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| Q.21 |
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油汚染はどこまで浄化すればいいの？目安とかあるの？ |
| A.21 |
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環境省の油汚染対策ガイドラインによると、油含有土壌に起因して生ずる油臭や油膜による生活環境保全上の支障を解消することを目的として対策することとされています。そのため舗装による遮断や拡散防止が基本となりますが、戸建て住宅や公園などにおいては、条件が整えば掘削除去や浄化が必要となる場合もあります。
ただし油には基準値が設定されておらず、油臭・油膜が生じない範囲まで浄化することが必要です。この場合、ひとの感覚に頼るため客観性に乏しいことから、油臭・油膜が生じていない地点のTPH（全石油炭化水素）濃度を測定することで、それを目安とするケースが多く見られます。ただしTPHは油の種類やサイトの地質状況によって大きくその濃度が変動するため、一律的な目安はなく、各サイトで対応しているのが現状です。 |
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| Q.22 |
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土壌汚染の掘削除去、掘り出した後汚染された土はどうなるの？ |
| A.22 |
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従来は汚染土壌を掘削して、必要な中間処理（不溶化等）を行った上で最終処分場へ処分する方法が多く用いられていました。しかし、資源としての再生が可能な土壌を廃棄物と同じ様に埋め立てることは本来好ましくないことですし、しかも土壌汚染の顕在化に伴って、汚染土壌の搬入先である最終処分場の容量が不足してきています。
そのため、近年では汚染土壌を洗浄処理や熱処理等により無害化し､覆土材やセメント原料として再利用する施設も多くみられるようになってきました。 |
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| Q.23 |
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売却予定の用地から自然由来と思われる砒素が確認されたけど浄化対策する必要はあるのかな？ |
| A.23 |
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土壌汚染対策法では自然的原因による基準超過を示した土壌汚染については、法の適用外としています。したがってそのままであれば対策をする必要性は小さいのですが、売却後に新築のために地下を掘削する際には、掘りあげた土壌の適切な処理が必要となります。 |
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不動産売買における土壌汚染 |
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